Bari.kz - Форум о новостройках Казахстана

- ранее на совещании решили же что будем назначат аудит, или это только на словах тогда каждый из нас может отдельно приглашать КТК и для противовеса оппозиционные каналы.

- ранее были слухи что наш юрист и др. ранее уже привлекались к ответственности за мошеннические действия;

И на каком основании "на Общем собрании приняты решения и подписаны протокола за Вас."

Я не буду ни чего отзывать и тем более передоверять членам инициативной группы.

Еще вчера сообщили, что  на 4 пятне с 1 по 4 блоки работа остановлена, не знаем еще точно причины, поедут в офис ребята выяснять

 

Заключение 

По проблемам пайщиков ЖСК « ТК-Жагалау» 

06 марта 2014 года был создан жилищно-строительный кооператив «ТК –Жагалау».   Как следует из п. 2.1. кооператив создан для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива.  Для достижения цели пунктом 3.1. Устава определены следующие виды деятельности: организация деятельности по проектированию и согласованию проекта с уполномоченными органами. Осуществление строительных работ, закуп перевозка строительных работ. Образован имущественный фонд в размере 200 000 тенге (п.4.1. ). Пунктом 4.3. кооператив может получать кредиты и инвестиции на общих основаниях. Статьей 6 определены права и обязанности членов некоммерческой организации, в частности п.п.6.1.5. гласит: члены кооператива имеют право передавать свои права и обязательства по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия учредителей. Не корректно, данные вопросы должны быть отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива.  \ 

Вопрос о передаче прав и обязанностей членов кооператива по доверенности исключительная компетенция общего собрания членов кооператива (п.10.3.). Выдача доверенности не должна быть как условие договора обязанностью пайщика по нормам Гражданского Кодекса РК. 

В рассматриваемом случае требование указанного пункта нарушено, поскольку передать права по представлению интересов членов кооператива по доверенности заместителю Правления кооператива произошло без решения собрания. Руководители кооператива в данном случае поступили недобросовестно, неразумно, обязав условием договора паевого взноса пайщика выдать доверенность, что является нарушением норм гражданского законодательства, отраженные в статьях 167 -170 ГКРК. Так в соответствии со статьей 167 ГКРК доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени , выдаваемое им другому лицу(поверенному ). В данном случае доверенность выражает волю доверителя на совершение поверенным представлять интересы доверителя.  Это односторонняя сделка и она должна совершаться по требованиям указанных норм законодательства. Кроме того, данное условие договора и выданная доверенность на имя Котлярова по сути отстраняет таким способом пайщика от деятельности ЖСК,,, тем самым нарушая уставные положения п.6.1: член кооператива вправе участвовать в деятельности кооператива, получать от исполнительного и контрольного органа информацию об их деятельности. Впоследствии это и произошло, что создала конфликтную напряженную ситуацию во взаимоотношениях пайщиков и ЖСК.  При таких обстоятельствах могут наступить неблагоприятные последствия для пайщиков.  Рекомендация: обжаловать в судебном порядке частидоговора о паевом взносе и доверенность с требованием признания недействительными как части договора так и доверенности.Можно обратится с заявлением в нотариальную контору об отменедоверенности в порядке статьи 170 ГКРК (прекращение доверенности) .

Договор паевого взноса

 

По договору паевого взноса пунктом 2.1.,  определен предмет указанного договора: пайщик (физическое лицо) принимает участие в реализации уставных целей и задач ЖСК путем вступления в ЖСК и при условии исполнения всех условий настоящего оговора и Устава  ЖСК предоставляет в собственность пайщика квартиру согласно приложений в многоквартирном жилом комплексе ЖК « ЖАГАЛАУ-4» со встроенными помещениями и паркингом.  Срок окончания строительства дома установлен на 1 квартал 2016 года.

 Пункт 4.3.2. договора  возлагает на пайщика обязанность своевременно и в полном объеме внести паевой взнос в соответствии с пунктом 3.2. настоящего договора. Пайщик оплачивает часть паевого взноса в размере 30% , а оставшаяся часть оплачивается в рассрочку в течение 60 (шестидесяти месяцев) в соответствии с графиком платежей. Сумма паевого взноса определена,  исходя из стоимости одного квадратного метра 235 000 тенге,  и является фиксированной, не подлежащее изменению за исключением случаев, предусмотренных условиями настоящего договора. Фактические обстоятельства таковы, что пайщик выполняет добросовестно свои обязанности, выплатив 30 % паевого взноса, а ЖСК по договору паевого взноса не выполняет свои обязательства по сроку окончания строительства жилого объекта.  

Кроме обязанности по оплате паевого взноса, пунктом 4.3. 3. , пайщик обязан в день подписания договора выдать доверенность в целях защиты интересов пайщиков на имя заместителя председателя правления ЖСК на участие от имени пайщика на общих собраниях ЖСК с правом голосования по всем вопросам,  связанным со строительством жилого дома и деятельность ЖСК,  за исключением вопросов по распоряжению имуществом пайщика и исключению из членов ЖСК. Данное условие договора,  обязывающее одну сторону выдать доверенность заинтересованному лицу другой стороны,  противоречит правовому смыслу требованиям к понятиям и условиям договора, принципам свободы договора,  равенству сторон

В соответствии со статьей 382 ГКРК условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев , когда содержание соответствующего условия предписано законодательством. В данном случае как было указано выше, содержание соответствующего условия предписано нормами статей 167-170 ГКРК. Следовательно, нарушена норма статьи 383 ГКРК: договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

 Указанный пункт договора является изначально некорректным, создающий  неравные условия с позиции интересов стороны пайщика, поскольку не может заместитель правления ЖСК по определению защищать интересы пайщика вопреки интересам деятельности ЖСК, одним из руководителей которого является поверенный. Руководители ЖСК заведомо получили таким недобросовестным способом согласие пайщиков на невыгодные для них условия договора,  что впоследствии позволяло ЖСК действовать в своих интересах, навязывая дополнительно кабальные условия договора, нарушая при этом выполнение своих обязательств по сдаче в эксплуатации дома, передачи по акту в собственность пайщика объект жилья. 

 

По договорам от 06 03.2014 года,  15.07.2015 года, соглашения №Ю-КЛОО0258-03-15 от 02.09. 2015 года

Заключение договоров противоречат п..10.11. Устава: Членам Правления запрещается без согласия общего собрания заключать с кооперативом сделки, направленные на получение от него имущественных выгод(включая договоры займа купли-продажи и т.д.)

Договор о совместной деятельности между ЖСК и ТОО «Инвестиционная строительная компания «АСИ» в значительной степени относится к отношениям, связанное со строительством жилого комплекса «Территория Комфорта -1» о чем свидетельствует глава2 договора,  обозначенное как предмет договора:Предметом договора является совместная деятельность сторон осуществляемая в целях защиты прав реальных долевых участников строительства жилого комплекса «Территория Комфорта-1» по заключенными неисполненным на дату подписания настоящего договора договорам долевого участия пайщиков Стороны -1 (ТК «Жагалау»).

Пунктом 2.2.7. определено: сторона 2 (ТОО «Инвестиционная строительная компания «АСИ») имеет право пользования земельными участками ЖК « Жагалау -4(Сторона -1) ».  Пункт 3.2.:Сторона 2 осуществит вклад в совместную деятельность путем передачи прав заказчика на проектирование  строительство  ввод  в эксплуатацию  и использование созданного имущества в виде построенных квартир в ЖК «Жагалау-4» Стороне -1 в порядке установленном законодательством РК и Уставом Стороны -1 

Нарушающие права пайщиков является условие пункта 5.4.: После исполнения Стороной 2 обязательств по настоящему договору, сторона 1 не будет предъявлять никаких претензий к стороне 2 и не будет требовать какого-либо участия в распределении доходов, полученных Стороной 2  от реализации имущества ЖК « Жагалау -4»  а также от реализации имущества которое Сторона -1 передаст Стороне 2 в виде земельных участков либо их в части  и незавершенного строительства либо его части ЖК «Территоря комфорта -1.  По условиям пункта 7.1  договор действует до полного его исполнения.  ТОО самостоятельно несет затраты на проектирование и строительство ЖК « Жагалау4».   

Не расторгнув договор с ТОО «Инвестиционная строительная компания «АСИ», ЖК заключает договор о совместной деятельности от 1507. 2015 года  с  ТОО « InvestEngineepingGroup». Предмет договора п.1.1. обозначен следующим образом: предметом являются совместные действия Сторон для достижения общей цели по строительству реализации сдаче в эксплуатации групп2,  3,  4 многоэтажного жилого комплекса «Жагалау-4» путем объединения усилий и имущества которое принадлежит сторонам на соответствующих правовых основаниях. Противоречит пункт 1.2. договора положению Устава 10.11.: по соглашению сторон  компания для финансирования строительства привлекает денежные средства в размере 92. Миллиарда тенге путем получения займов в АО «Банк Астаны»

Пункт 5.1. договора паевого взноса гласит: С момента государственной регистрации договора передачи и до полного выполнения пайщиком обязательств с учетом положений настоящего договора и в соответствии с п. 2. 8. настоящего договора квартира будет находится в залоге у ЖСК.  Пункт 1.4 договора о совместной деятельности от 15.07.2015 года обязывает ЖСК предоставить в залог Банку незавершенное строительство групп 2 3 4жилого комплекса «Жагалау-4».  Также п. 4.1.4. договора о паевом взносе содержит условия оформления, подписания  и  регистрации в уполномоченном органе договор залога в обеспечении обязательств пайщика перед ЖСК. В данном случае, выполнение ЖСК условий указанного пункта договора о совместной деятельности нарушает требования пунктов 4.1.4. 5.1. договора о паевом взносе.  Исходя из смысла условий договора о паевом взносе,  не наступили права и обязанности,  как залогодателя, так и залогодержателя в силу не выполнения ЖСК обязательства по  передаче квартиры в собственность пайщика по сроку окончания строительства.   Пайщики возражают передаче в залог своей доли в имуществе незавершенного строительства.  

Заключив договор о совместной деятельности от 1507. 2015 года  с  ТОО « InvestEngineepingGroup», ЖСК приняла против воли пайщиков, в ущерб их интересам,обязательства обеспечить заем ТОО в банке путем уступки право требования, включающее в себя пользование, владение, и распоряжение денежными средствами,  поступающими в будущем на счет ЖСК в АО « Банк Астаны».  15.07.2015 года договор уступки права требования  с ТОО « InvestEngineepingGroup» заключен на следующих  условиях:  1. ЖСК уступает Компании право требования, включающее в себя пользование владение и распоряжение денежными средствами,   поступающими в будущем на счет ЖСК в Банк в качестве паевых взносов согласно заключенным договорам пайщиков жилого Комплекса  2. Право требования денежных средств с момента вступления в силу  соглашения считается переданным компании, которая вправе по своему усмотрению без согласия ЖСК распоряжаться переданным правом. 3. ЖСК предоставляет компании право на переуступку своих прав по соглашению банку. 4. ЖСК подтверждает, что с момента подписания соглашения к Компании переходят все права на денежные средства, находящиеся и поступающие в будущем на счет банка в полном объеме. 5. ЖСК обязуется не препятствовать компании в распоряжении денежными средствами, в том числе снятия, перевода денег. 6 Соглашение считается заключенным и вступает в силу с момента заключения с банком договора об открытии кредитной линии на финансирование строительства жилого комплекса.  

По  соглашению об открытии кредитной линии №Ю-КЛОО0258-03-15 от 02.09. 2015 года  между ТОО « InvestEngineepingGroup» и банком обязательства заемщика обеспечивается залогом земельного участка и залогом  объекта незавершенного строительства. Пунктом 3.1.5. соглашения ЖСК дает гарантию на солидарную ответственность по обязательствам Компании на сумму 4, 3 миллиарда тенге. Таким образом, Правление ЖСК в том числе Котляров С.В действовавший  по доверенности от пайщиков  превысили свои полномочия по распоряжению собственностью пайщиков, нарушили требовании норм гражданского законодательства, положения Устава ЖСК, условий договора о паевом взносе. В этой связи правомерно действия пайщиков на отказ подписать дополнительные соглашения к договору, поскольку условия этих соглашений обязывают пайщиков   предоставить  в залог паевые взносы в имуществе ЖСК в виде доли в незавершенном строительстве Объектаи направлены на достижение неблаговидных целей ЖСК и третьих лиц, с которыми он заключил вышеуказанные договора.  

По протоколу общего собрания от 30 января 2016 года пунктом 3 поскриптум записано, что земельный участок и незавершенное строительство уже заложено без ведома пайщика.

  Рекомендация: данные действия обжаловать в судебном порядке по предмету недействительности этих соглашений.

 

     Резюме: Последовательность и согласованность действий членов правления ЖСК Муктаевой, Чурсиной,  руководства ТОО «InvestEngineepingGroup» и Котлярова С.В  свидетельствуют о том, что имелось изначально злонамеренность заключенных соглашений по совместной деятельности,  по открытии кредитной линии с банком,  договоров о паевом взносе, договоров об уступке требований.   

    В действиях  указанных  лиц усматривается злоупотребление доверием людей, которым по условиям заключенного договора паевого взноса на настоящий момент должна быть передана в собственность квартира. Вышеизложенные обстоятельства требуют действий от пайщиков по активизации своей деятельности как члены ЖСК по принятию мер соблюдения законности и недопущения совершения преступления вышеуказанных лиц.   Тщательная проверка финансово-хозяйственной деятельности должна показать действительное положение целевого назначения наших денежных средств, вложенные в строительство объекта.  По всем изложенным обстоятельствам следует сделать вывод: необходимо провести финансовый аудит. По итогам установить виновных лиц и принять меры, предусмотренные законодательством РК.  В случае установления в действиях членов Правления ЖСК руководителей ТОО  фактов уголовно- наказуемого деяния, обратится  в соответствующие правоохранительные органы по привлечению виновных лиц к ответственности предусмотренное законодательством РК.